当不良资产投资者从银行或持牌资产管理公司购买资产组合时，判断抵押品的价值非常重要。最常见的抵押品类型是不动产。长期租赁的存在通常会对抵押品的价值产生重大影响。在日常的尽职调查或处置工作中，我经常遇到将抵押品设定为长期租赁的情况。在这种情况下，我们需要仔细区分长期租赁是否是一个真正可能影响资产实现的“绊脚石”，或者只是一个“纸老虎”。

“抵押不破租赁”规则

为了实现抵押财产的使用价值。在实践中，抵押人出租抵押财产以获取收入是非常常见的。然而，如果租期过长，可能会影响后续的抵押权人行使抵押权。但这种情况不能一概而论。因为抵押财产在抵押登记成立之前还是之后出租，将产生完全不同的法律效果。

《民法典》第725条规定“买卖不破租赁”：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据‘举重以明轻’的法律原则，既然连买卖都不能解除租赁关系，更不用说抵押了，自然也不可能解除。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

因此，“抵押不破租赁”规则适用的前提是租赁在先，抵押在后。作为债权人，如果你看到抵押财产上的长期租赁合同，首先需要检查的是租赁关系是否在抵押权设立日期之前。否则，承租人不能声称“抵押并不使租赁无效”。

如何识别虚假租赁关系

由于“抵押不破租赁”是一项明确的法律规定，因此确定租赁关系是否合法有效至关重要。在实践中，一些高级违约者经常在执行程序中与第三方恶意串通，阻止债权人处置抵押品，并通过伪造与第三方的租赁关系，为债权人拍卖抵押品制造障碍。对于此类虚假租赁关系，法院在审判实践中发展出一种相对有效的识别方法。

浙江省高级人民法院在其民事判决书（2021）浙民再197号中总结了第三方在租赁期间请求阻止将已执行房地产交付给买方的三个条件。“（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。”

因此，如果上述条件未得到满足，法院通常不会支持第三方对执行抵押财产的反对。这也反映在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修订）中。该规定第31条第2款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

承租人不能抗拒抵押财产的执行的具体法律结果

需要注意的是，如果承租人不满足上述三个条件，法院有权在执行程序中取消租赁。然而，这种法律效果与宣布租赁合同无效或撤销租赁合同不同。如最高院所编写的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》对于民法典第405条所作的解释中所言，“抵押人在抵押权设定后再将标的物出租，本身并不存在合同无效或者可撤销的情形，“法院无权代表租赁双方判断租赁合同的效力。

租赁合同中约定以租金抵偿债务时的解决办法

在实践中，一些承租人和抵押人在租赁合同中约定，租金将用于偿还债务。此时，租赁合同本质上是双方之间债权债务关系的延续。正如广东省高级人民法院在其执行令（2021）粤执字第244号中所述：“《中华人民共和国合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。申请复议人主张，债权人的权利实际上是通过占有、使用和获益于本案所涉房地产而实现的。双方之间的法律关系是原债权人与债务人之间权利义务关系的延续，这与前述《中华人民共和国合同法》中规定的租赁合同内涵不符。这种行为是法律性质的一种债务偿还形式，实际上是一种履行债务的方式，不属于租赁合同关系。该案的法官进一步指出，“根据产权优先于债权的法律原则，租金抵偿债务不能用来对抗抵押权人的担保物权。”“可以看出，‘以租抵债’的租赁方式仍然无法阻止抵押权人实现抵押权。