我国《民法典》第304条规定了共同财产的分割方式：协商分割、实物分割、折价或拍卖、变卖分割。当双方无法达成协议并诉诸法院时，需要关注的关键问题是共同财产是否符合分割条件，是否可以实物分割，以及是否符合拍卖条件。本文将通过梳理房屋分割的主要形式，结合法律规定和司法实践，分析房屋分割中存在的难点问题。

一、影响实物分割的因素

（一）实物划分的优先级

在共同财产的分割中，实物分割具有优先权。对于拥有私人产权的平房，可以根据其“房间数量”进行实物分割。如果一套平房有3个房间，每个房间可以分配给不同的共同所有人，每个共同所有人也可以相应地执行“产权分户”，即每个权利持有人应根据有效法律文件申请分配给他的“房屋”的产权证书。例如，在北京西城区人民法院关于李某亭与李某香分割共同财产的民事判决中，法院裁定位于北京市西城区XXX号1号楼北屋三间房中的中间一间房属于原告李某亭所有。从东面数的第一间房子属于被告李某香。在这种情况下，李某亭和李某香祥可以向不动产登记部门申请分割，并在判决生效后各自办理获得产权证书。

（二）实物分割的真正障碍。

1. 需要考虑分割后的物理情况。

即使是在平房的分割中，也不是所有的“房间”都能被实物分割。在继承案件中，实物分割更为常见。在其他分割案件中，仍然遵循价值分割原则。此外，平房实物分割还受到房屋实际情况的影响。例如，是否符合相关的规划许可要求，是否具备分割后独立开门的条件等。同时，由于房间数量可能与共同拥有者数量存在不一致，且每栋房屋的朝向和面积可能不同，因此可以使用平房物理分割与现金补偿等方法相结合。

2. 分割后能否获得独立的房产证？

至于楼房或商业用房，最小的权利单位是“套”，只能有一个房产证，即权利不可分割。同时，由于其功能的完整性，即它在物理上是不可分割的，楼房或商业房屋几乎不可能在实物上分割的可能。

在山东省高级人民法院关于王某与杨某琼分割共同财产的民事判决书中，本案涉及的房屋具有特殊结构，可以按实物分割。房子被分为两户，东单元和西单元，两者在结构上和功能上都是独立的。东可以完全满足居民的正常生活需求。事实上，双方在涉案房屋的东、西户中分别居住了20多年。然而，在审查案件后，山东高院认为，虽然涉案房屋可以分割并用于独立居住，但当地房地产管理部门明确划分的两个部分无法获得独立房屋产权证，因此申请人分割涉案房屋实物分割的要求不予支持。

二、折价分割的实施路径

（一）折价分割的情形

共同财产物的分割中的折价是指房屋由部分共同所有人共同或单独拥有的分割方法，所有者向其他共同所有人支付折价款。折价的计算基础通常由共同所有人协商确定或通过评估确定。在实践中，如果多名共同所有人均要求房屋归其单独所有且均同意支付其他共有人折价款的，那么共同所有人可以先彼此竞价，出价最高者将获得房子的所有权，并根据出价为基准向其他共同所有人的出价支付折价款。

（二） 折价分割价格保障

在共同财产物分割的诉讼中，无论共同所有权人是否请求交付其份额还是金钱补偿，法院必须在判决中明确说明共同所有权人是否必须交付其份额或提供金钱补偿。为了确保判决的可执行性和权威性，当一方主张房屋所有权时，为了避免他无法支付折价的情况，其他共同所有权人可以要求他将全部或部分折价存入法院指定的账户。在案件形成有效的法律文件后，法院将向其他共同所有人发放折价款，以保护共同所有权人的权利。在司法实践中，支付义务能否实际履行是法官选择分割方法和如何分配所有权的重要依据。

三. 拍卖分割的适用情况。

（一） 拍卖分割情形

拍卖是指由法院判决通过拍卖出售房屋。房屋通过公开竞标出售后，共同所有人依法分割拍卖款的方式。由于拍卖面临流拍或拍卖价格低于市场价格等风险，因此在司法实践中使用这种方法时应谨慎。使用司法拍卖分割共有房屋通常需要满足以下条件：无居住需求在共有房屋中，无人声称要购买其他共有人的份额，每个共有人都知道拍卖价格可能低于市场价格，并同意承担风险。

（二） 拍卖分割的适用条件

1.在共有房屋上无居住需求

在大多数情况下，共有房屋的成立源于家庭关系。当一些共同所有人长期居住在共有房屋中且没有其他房屋时，通常认为所涉房屋不符合拍卖条件，这是基于保护家庭成员的生活利益和当前的生活条件的考虑。如果共有房屋空置或共同所有人有其他稳定的房产居住，则不存在阻止拍卖的条件。

2. 共同所有人知道拍卖价格可能低于市场价格，并同意承担风险。

司法拍卖有严格的操作程序，看房相对不便，对付款时间和保证金的要求比普通交易更严格，也存在纠纷未解决的可能性。因此，司法拍卖的价格往往低于类似房屋的市场价格，拍卖价格与评估价格之间的差异可能更为显著。因此，在诉讼中，法官通常会明示风险，如各所有共同所有人同意承担风险，则可以批准拍卖。

在实务中，一些共同所有人愿意承担所有价格差异损失，以促进财产的处置。如果拍卖价格低于市场价格或评估价格，其他共同所有人将获得差额补偿。在这种情况下，申请拍卖方需要承担全部拍卖风险。

四、变卖分割依赖于共有人的合意

变卖是指将房子以非拍卖的办法进行出售，例如通过暗里洽谈找到买家进行买卖。房子的售价依据市场行情承认，所得价款按照共有人的共有份额进行切开。例如，共有人决定将房子以变卖办法出售，终究以200万元的价格售出，假如A占50%份额，B占30%份额，C占20%份额，则A可得100万元，B可得60万元，C可得40万元。因变卖首要依赖于各共有人之间的合意，因此在实务操作中应用较多，但在司法判例中应用较少。

五、按份共有不宜切开的情形

共有状况往往是依据必定身份联系产生的共同共有或按份共有，依据法律规定，在没有特别约好的情况下，按份共有人可以随时要求切开，共同共有人在共有的基础丧失或许有严重理由需求切分割可以要求分割。笔者梳理许多断定后发现，“可以请求分割”并不意味着分割请求必定可以完成。在分割违反公序良俗或不具有条件时，往往会判令驳回当事人的分割请求。

（一）分割违反公序良俗

（二）各共有人均不主张房子所有权，也并未提出拍卖请求

（三）各共有人均不主张房子所有权，与此同时不认同拍卖或不肯承担拍卖危险

（四）共有房子存在居住需求，共有人主张房子所有权，但不同意按市场价格付出折价款

综上所述，依据房子的居住保障特点，其共有分割之诉呈现出不同于其他物的特殊情况。即使在按份共有中，共有物切开也并非必定得到支撑。主张切开者要证明的首要事项就是“房子具有分割条件”；在具体的分割办法上，主张实物分割的需求证明房子分割后具有功能上的独立性，并且可以分别处理不动产权证；主张变价、折价、拍卖分割的，需求对该种分割办法的可操作性、可执行性承担举证责任。