《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）确立了“商品房消费者超级优先权＞工程价款优先受偿权”的权利顺位。但是《批复》并没有解决以房抵债房屋受让人的法律地位问题，即以房抵债房屋受让人能否被认定为商品房消费者，并享有优先于工程价款优先受偿权的“超级优先权”。值得分析和研究的是，商品房买受人的超优先权、优先受偿权如何适用于“以房抵债”，其的受让人能否享有超优先权，以及以房抵债抵偿的债务是否为受让人享有优先受偿权的建设工程价款债权，如何确定债务抵偿的性质。 

1. 特殊住房债务偿还——具有优先权工程款的受偿权以住房债务偿还。

这种情况是指工程承包人和开发商（发包人）之间的协议，即承包商所承建工程上的房屋为标的物抵顶开发商就该工程所欠付的工程款，承包商有优先权收取工程款。

这种类型的特殊性在于，如果承包人享有工程价款优先受偿权，则承包人必须是具有相关工程建设资质的法人，不满足消费者购房人超级优先受偿权的构成要件，即主体为个人，不享有超级优先权。需要考虑的是，在建设工程项目中存在多个承包人且多个承包人对优先支付工程款存在竞合权利的情况下，如果某承包人与发包人签订以房地产抵偿欠付工程款的协议，该种工程款债务能否优先于其他工程款得到受尝？在这方面，有必要分析使用住房作为工程款抵押品的协议的性质。

1.使用住房作为工程款的性质是“以折价的方式实现工程价款优先受偿权”，多个工程价款优先受偿权并存。为了保护承包人的建设工程价款债权，《民法典》第807条规定了建设工程价款优先受偿权的实现方式，即承包人可以通过折价或者拍卖的方式实现建设工程价款优先受偿权。“折价”方式是承包人“以房抵债”的解释路径。通常有两种方式对项目进行贴现。一种方式是承包人与发包人谈判确定价格，然后将项目出售给第三方。第二种是发包人直接将项目所有权转让给承包商以抵消工程款。在承包人享有工程价款优先受偿权的前提下，与包人签订“以房抵工程款协议”的行为，可以视为通过“折价”实现工程价款优先受偿权。在这种情况下，“以房抵工程款协议”是承包商实现建设工程价款优先受偿权的一种手段。因此，工程款优先受偿权不会因为存在“以房抵工程款协议”而消失，而是与其他承包商的建设工程价款优先受偿权并存。

2. 当多个工程款优先权同时存在时，清偿应按每个承包人的债权比例进行。在实践中，对于如何处理多个工程价款优先受偿权的竞争存在不同意见。实务中有些人认为，应适用民法典第414条中规定的“优时序先后决定次序先后”的原则，多个项目价格的优先支付顺序应根据起诉时间或工作完成时间确定。还有一种观点认为，每个承包人的债权应按其比例清偿。

有的人认为，应按各承包人的债权比例进行清偿。主要有以下三个原因：第一，建设工程价款优先受偿权无需登记，且难以参照适用民法典第414条的规定。第414条第2款明确规定，其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”，这意味着可以参照的抵押权清偿顺序规定的范围是“可登记的担保物权”。虽然学界普遍认可建设工程价款优先受偿权的担保物权性质，但建设工程价款优先受偿权尚未建立统一的登记制度，难以参照适用民法典第414条关于登记制度的适用。其次，按债权比例平等清偿符合债权人平等原则，也符合建设工程价款优先受偿权的立法目的。当存在多个工程受偿优先权时，多个优先受偿权处于同一顺序，优先受偿权的基础相同，指向的对象也相同，各权利之间不存在冲突。此时，应遵循债权人平等原则，按照各债权人的权利比例进行平等清偿。同时，这种优先顺序也有助于平等保护承包商的对价权与劳动者权益保护。第三，基于建设工程价款优先受偿权的特点，起诉时间或工程完工时间会导致各种实务问题。工程价款优先受偿权不仅可以通过诉讼、仲裁等公权力或准公权力的介入来实现，还可以通过发函、协议折价等方式来实现。如果以起诉时间为依据，可能会导致承包人为了维护其受偿优先权而进行起诉，这可能会导致发送信函和协议折扣等制度目的落空，增加当事人的诉讼负担并浪费司法资源。然而，如果以完成工作的时间为基础，可能会导致不公平。由于建设项目具有一定的施工顺序，如果以完工时间作为标准，可能会导致基础工程的承包商因较早的施工过程而领先，或者一些因未完成而离开现场的承包商可能会优于后来接手并完成项目的承包商。

总之，基于工程价款受偿优先权的立法目的实际无需登记和同一对象的特点，如果多个工程价款受偿优先权同时存在，应根据债权比例平等清偿。

二、一般以房抵债

这种类型是指当事人基于基本法律行为产生的金钱债务，并同意在债务履行期届满前或届满后用房屋支付代替以前的金钱支付。在这种类型中，需要调查的是房屋债务偿还关系是否可以确定为销售关系，如果可以，然后调查受让人是否可以享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的超级优先权；如果不行，承包人的工程价款优先赔偿权优于受让人的权利。　　

以房抵债务关系可以认定为销售买卖关系，首先需要双方有明确的买卖意义，《合同编通则解释》签订时间将用物抵债务协议分为履行期限届满前的以物抵债协议与履行期限届满后的以物抵债协议，可以在此分类的基础上探索债务受让人是否有销售协议。　　

1.履行期限届满前签订以物抵债协议的受让人间无买卖合意。在履行期限届满前签订的以房抵债协议属于担保性质，不得认定为当事人之间存在买卖意向。这是因为债务人在履行期届满前是否能够履行到期债务尚不确定。双方签订以物偿债协议的目的只是为了保证金钱债权的实现。债权人不希望最终获得房屋所有权。通常，双方同意，如果债务人到期无法偿还债务，房屋将变价，最终实现金钱债权。此时，房屋只是一个“中转站”，债权人不想获得房屋所有权，房屋变价后的钱是债权人的最终目的。在这种情况下，双方无买卖协议，受让人不属于“买方”，不应享有买方的超级优先权。同时，根据《合同编通则解释》第二十八条第二款的规定，当事人同意“债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有”，因违反流押和流质规定而无效。因此，即使双方可能同意签订销售合同，也因违反本条款而无效。　　综上所述，可以推定，在履行期届满前签订以物抵债协议的受让人意味着，债务人不能履行到期债务时，可以优先赔偿债务抵债财产的拍卖或变卖所得价款，未取得债务抵债财产所有权的买卖协议。　　

2.履行期限届满后签订的以物抵债协议受让人间可能存在买卖合意。履行期届满后签订的以房抵债协议是在履行期届满后，债务人不能履行债务，双方达成协议，以房抵债。《合同编通则解释》第二十七条明确规定，只要不影响合同效力，人民法院应当认定该协议自当事人意图一致之日起生效。可以看出，该解释并不排除当事人达成买卖协议，改变原债权债务关系的可能性。当事人之间有买卖合同的意愿，双方可以明确约定将原债权债务关系变更为买卖合同关系。虽然在签订“以房抵债”协议之前有一般金钱债权，但双方达成了销售合同的协议，债权人购买债务人所有的房产，债务人的债务用于抵消房款，通过物抵债协议，原债权债务关系变更为销售合同关系。此时，受让人是否有超级优先权可以根据《执行异议复议》第二十九条的规定进行调查。　　

需要注意的是，为了避免房屋债务受让人与债务人之间的恶意串通，应充分利用证据规则，由主张房屋抵债务事实的当事人提供证据，法院应当核实原债务的基本情况、原债务是否已清偿期和原债务清偿、房屋抵债务偿还协议中买卖合意的形成、房屋抵债务偿还协议是否在查封前形成，合同约定的价格是否符合市场价值，是否符合未履行的债务。